Mỗi vùng miền khác nhau lại có mức giá cho thuê khu công nghiệp khác nhau. Chi phí lãi vay là một trong những yếu tố dẫn đến điều này.
Phó Tổng Giám đốc Tổng Công ty IDICO, ông Phạm Văn Chính chia sẻ tại Talkshow “Sức hút cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp” do Báo Đầu tư tổ chức, cho biết có thể chia làm 3 phần về xu hướng đầu tư vào khu công nghiệp: Nhà đầu tư trong nước, nhà đầu tư nước ngoài mở rộng và nhà đầu tư nước ngoài quay trở lại đầu tư vào Việt Nam.
Nhà đầu tư nước ngoài mở rộng là nhóm có tỷ trọng cao hơn bởi nhóm này có khả năng nắm bắt cơ hội đầu tư và có khả năng khai thác thị trường. Sau đại dịch Covid 19, nhu cầu về hàng hóa đã tăng lên đáng kể, số lượng nhà đầu tư nước ngoài muốn mở rộng tương đối nhiều.
Nhiều nhà đầu tư trong nước cũng đã nắm bắt được cơ hội. Để khai thác thị trường ngách, có nhiều nhà đầu tư lớn trong thời gian qua như Hòa Phát hay một số đơn vị khác đã triển khai các dự án rất lớn.
Ngoài ra, thời gian qua, chi phí logistics trở nên quá đắt đỏ. Vì thế, nhà đầu tư nhìn nhận lợi thế về logistics cũng là một cơ hội. Vì vậy, một số quỹ đầu tư tại Việt Nam từ lâu đã bắt đầu đầu tư vào lĩnh vực logistics và đầu tư vào kho bãi.
Khẩu vị của khách thuê có liên quan đến nhu cầu khách hàng đến từ nhiều góc độ: nhu cầu phục vụ hàng xuất khẩu, nhu cầu tại chỗ, nhu cầu hỗn hợp.
Khách thuê đất để xây dựng nhà xưởng thì thường là những khách hàng có nhu cầu về diện tích trung bình và lớn. Lĩnh vực nhà xưởng trong thời gian qua cũng phát triển rất mạnh vì có nhiều doanh nghiệp đầu tàu đã tham gia vào Việt Nam.
Tỷ lệ lấp đy hiện nay ở các tỉnh lân cận TP.HCM đang rất cao. Nguồn cung phụ thuộc vào quy hoạch phát triển khu công nghiệp của từng địa phương và kế hoạch sử dụng đất được phép phát triển mỗi năm là bao nhiêu ha.
Lĩnh vực này cần có sự chuẩn bị bởi để triển khai được một khu công nghiệp phải mất khoảng thời gian trung bình 3 – 4 năm, nếu nhanh phải mất 3 năm, còn chậm phải mất 5 năm.
Vậy vì sao giá cho thuê khu công nghiệp tại các vùng miền lại có sự khác nhau như vậy?
Theo ông Chính, giá cho thuê đất nên phân theo 3 vùng là miền Bắc, miền Trung và miền Nam. Giá cao nhất là ở khu vực miền Nam, sau đó là miền Bắc, rồi đến miền Trung.
Nhu cầu miền Trung thấp hơn Nam và Bắc nên mọi vấn đề theo giá thị trường. Miền Trung không phải phát triển đô thị, công nghiệp, do đó quỹ đất với chi phí đền bù thấp hơn.
Phía Bắc, các khu công nghiệp trước đây được triển khai tương đối thuận lợi bởi vì phần lớn là đất lúa nên triển khai đền bù sẽ thuận lợi hơn và chi phí đền bù cũng tương đối cạnh tranh.
Ở miền Nam, chi phí đền bù cao bởi nhiều nguyên nhân khác nhau. Phần lớn đất công nghiệp nằm trên đất rẫy, đất của dân. Vì vậy goài chi phí đền bù về đất còn có chi phí đền bù vật kiến trúc, nhà cửa, tài sản trên đất. Thêm vào đó, chi phí tái định cư, nhà ở của người lao động làm độn giá chi phí đầu tư lên cao.
Địa hình phía Nam thường là địa hình thấp, do đó chi phí san lấp, chi phí làm đường sẽ cao hơn, trong khi ở miền Trung và các tỉnh đất đồi rất nhiều.
Còn một yếu tố nữa là chi phí về lãi vay với đầu tư khu công nghiệp. Khi đền bù do chủ đầu tư bỏ ra, ngân hàng không cho vay khi đền bù mà chỉ cho vay xây dựng cơ sở hạ tầng, đường xá và các cơ sở hạ tầng khác. Vì vậy, chi phí bỏ ra ban đầu của chủ đầu tư là tương đối lớn. Trong chu kỳ kinh doanh, những năm đầu thường sẽ thu hút hạn chế hơn, điều này dẫn đến dòng tiền bị eo hẹp. Đây là nguyên nhân khiến chi phí tài chính trong dự án miền Nam bị đẩy cao hơn và làm cho giá thuê phía Nam tương đối cao.
Vấn đề cung cầu cũng là nguyên nhân khiến cho giá thuê ở miền Nam cao hơn các khu vực khác. Nguồn cung tại miền Nam không nhiều lắm trong khi nguồn cầu lại tương đối cao bởi khả năng xuất khẩu, phục vụ thị trường được nhà đầu tư quan tâm nhiều hơn.
Bên cạnh đó, giá thuê ở miền Nam cao còn liên quan đến vấn đề cung cầu. Cung phía Nam có thể không nhiều lắm nhưng cầu phía Nam tương đối cao vì khả năng xuất khẩu, khả năng phục vụ thị trường do được nhà đầu tư quan tâm nhiều hơn.
Nhà đầu tư đang quan tâm tới thị trường bất động sản và muốn gia nhập vào thị trường này? Nhà đầu tư đang tìm kiếm đơn vị đầu tư uy tín, đem lại khả năng sinh lời cao, đảm bảo an toàn về nguồn vốn.
Hãy liên hệ cùng Fintech Land để không bỏ lỡ cơ hội đầu tư ngay hôm nay.
