Một động thái điều chỉnh tăng trưởng cho vay từ ngân hàng Nhà nước được cho là khó có thể mang lại điểm sáng bất ngờ trên thị trường nhà ở. Kênh đầu tư giá trị lớn này được dự báo sẽ tiếp tục gặp thách thức.
Dòng tiền sẽ không được chia đều
Ngân hàng Nhà nước Việt Nam thông báo nới lỏng hạn mức tín dụng, bơm khoảng 457 nghìn tỷ đồng vào thị trường, phù hợp với mục tiêu tăng trưởng tín dụng 14%. Đây là một động thái tích cực giúp bơm tiền trực tiếp vào nền kinh tế hậu Covid-19, từ đó thúc đẩy các lĩnh vực và ngành công nghiệp như dịch vụ, sản xuất, thương mại và mua bất động sản.
Tuy nhiên, việc cấp tín dụng còn hạn chế và trải rộng trên các lĩnh vực khác nhau nên không phải người mua nhà nào cũng tiếp cận được dòng tiền dễ dàng. Thống kê của Ngân hàng Nhà nước cho thấy, tính đến tháng 6/2022, tổng dư nợ cho vay lĩnh vực bất động sản vượt 2,36 triệu tỷ đồng, chiếm 20,74% tổng dư nợ cho vay toàn hệ thống. Trong khi đó, nợ xấu trong lĩnh vực bất động sản đạt khoảng 36,4 nghìn tỷ đồng, tăng 5% so với năm 2021. Các chuyên gia cho rằng 94% các khoản vay là dài hạn, do đó, việc ngân hàng tập trung quá mức cho vay vào bất động sản sẽ gây ra rủi ro đáng kể.
Trong khi sử dụng vốn vay (thường là 10-25 năm), 80% vốn huy động chủ yếu là ngắn hạn và lãi suất thay đổi theo thị trường. Hiện tại, Ngân hàng Nhà nước tiếp tục kiểm soát dòng vốn, từng bước hạ lãi suất tối đa vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn đầu tư bất động sản. Do đó, việc mở rộng tín dụng không chỉ áp dụng cho bất động sản. Ngoài ra, bản thân dòng tiền đổ vào thị trường bất động sản không phải dành cho tất cả mọi người.
Về lý thuyết, nới lỏng hạn mức tín dụng của ngân hàng cũng sẽ có lợi cho ngành bất động sản bằng cách tăng khả năng cho vay bằng vốn tự có của các ngân hàng. Tuy nhiên, tỷ lệ mở room cũng không cao, các ngân hàng cũng ưu tiên cho vay các ngành sản xuất nên dòng vốn vào bất động sản sẽ bị hạn chế và tăng không đáng kể.
Thực tế cho thấy, số lượng cho vay còn ít so với nhu cầu thị trường. Hiện mức trợ cấp bổ sung từ các ngân hàng như Sacombank là 4%. HD Bank 3,4%; MB 3,2%; OZB 3,1%; VIB 3%; Ngân hàng Nông nghiệp 3,5%; Với yêu cầu về vốn của các nhà đầu tư lớn và phạm vi các dự án lớn sẽ được thực hiện, không gian tín dụng mở rộng có thể nhanh chóng cạn kiệt trong vòng một hoặc hai tháng. Việc nới lỏng hạn mức tín dụng gần đây đã tạo ra tâm lý lạc quan hơn trên thị trường nhà ở.
Vậy, tiền sẽ chảy về đâu?
Với tiêu chí dòng tiền hạn chế, các chuyên gia cho rằng dòng tiền cho vay bất động sản sẽ tiếp tục nghiêng về nhóm người mua nhà tại các dự án có vị trí chủ đầu tư cao. Nếu chủ đầu tư có quỹ bất động sản sạch, hợp pháp và uy tín trên thị trường thì dự án sẽ luôn nằm trong danh sách được ngân hàng ưu tiên tài trợ vốn. Ngay cả trong thời kỳ khủng hoảng tín dụng, những dự án đáp ứng được nhu cầu nhà ở thực với mức giá hợp lý, pháp lý hoàn hảo, phát triển tốt vẫn thuộc nhóm được ngân hàng hỗ trợ cho khách hàng vay vốn.
Theo nghiên cứu, các dự án này không chỉ duy trì hạn mức tín dụng cao lên đến 60-70% giá trị sản phẩm, mà còn đưa ra nhiều chính sách hỗ trợ, hỗ trợ tài chính ưu việt cho khách hàng, bao gồm cả hồ sơ, lãi suất, hỗ trợ và khấu hao nợ gốc.
Ngoài người mua các dự án do chủ đầu tư phát triển, người vay có nhu cầu mua nhà thực tế, người có nhu cầu xây mới hoặc cải tạo nhà để cải thiện cuộc sống, hoặc người có nhu cầu đầu tư trung và dài hạn. Một số người vay giữ tài sản và thanh lý, có tài sản đảm bảo. Vì vậy không cần vay vốn tín dụng. Đây vẫn là lĩnh vực ưu tiên cho vay nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân và bảo vệ lợi ích kinh doanh của ngân hàng.
Đặc biệt là khi vay tiền để mua bán đất với mục đích đầu cơ, phân lô bán nền, mua đất ruộng, lướt sóng để mua bán ngắn hạn, hoặc khi các khoản vay được gia hạn, điều này càng đúng đối với những người tự vay vốn ngân hàng hoặc gặp khó khăn. Đồng thời, đối với những người được giao mua lô nhỏ vay vốn ngân hàng cũng khó khăn không kém.
Ngoài ra, việc xét duyệt hồ sơ tín dụng còn dựa trên lý lịch tín dụng cá nhân, mức độ tín nhiệm tại thời điểm xét duyệt hồ sơ, mối quan hệ tín dụng tốt với ngân hàng, thiện chí và tinh thần hợp tác hỗ trợ khách hàng, khó khăn liên quan đến mục tiêu kinh doanh (thu nhập từ dịch vụ, v.v) cũng dựa trên phí, mục tiêu mở thẻ/tài khoản, bảo hiểm tín dụng/mục tiêu bảo hiểm nhân thọ). Nếu cần có tín dụng, người mua nhà có tình trạng tài chính tốt sẽ được tiếp cận tín dụng, miễn là ngân hàng có hạn mức tín dụng.
Quý nhà đầu tư có thể tham khảo hình thức hợp tác đầu tư trong bất động sản thông qua liên hệ dưới đây:
Hotline: 0945031254 (Chuyên viên tư vấn)
