Theo đánh giá của nhiều chuyên gia, thị trường bất động sản cuối năm có dấu hiệu phục hồi, nhưng vẫn còn nhiều thách thức và nhà đầu tư vẫn cần thận trọng.
Thị trường gặp nhiều thách thức trong 6 tháng đầu năm
Dữ liệu thị trường bất động sản trong 7 tháng đầu năm 2022 cho thấy lãi suất bán BĐS trên toàn quốc giảm 4%, trong khi lãi suất BĐS cho thuê tăng 26% so với cùng kỳ năm ngoái. Nhiều tỉnh như Bình Dương, Đà Nẵng, Bắc Ninh, Bà Rịa – Vũng Tàu có nhu cầu thấp hơn nhưng nguồn cung lại cao hơn so với cùng kỳ năm 2021.
Khánh Hòa và Long An là hai tỉnh hiếm hoi có mức tăng quan tâm và danh sách bất động sản. Cụ thể, lãi suất và lượng đặt phòng của Khánh Hòa lần lượt tăng 17% và 56%, trong khi chỉ số của Long An tăng lần lượt 11% và 66%.
Đặc biệt, tại Hà Nội, căn hộ chung cư là lĩnh vực duy nhất tăng lãi trong 7 tháng đầu năm. Phân khúc nhà ở bình dân tăng 3%, phân khúc trung cấp tăng 9% và phân khúc cao cấp tăng 2% so với cùng kỳ năm ngoái. Giá bán căn hộ tại Hà Nội cũng tăng từ 6-13% so với cùng kỳ năm 2021. Tốc độ tăng này thậm chí còn cao hơn cả giá nhà đất TP.HCM (4-8%). Tất cả các loại hình khác như đất nền, đất nền dự án, nhà riêng, biệt thự liền kề đều giảm từ 5% đến 32% so với cùng kỳ năm ngoái.
Giao dịch đất nền và đất thổ cư tại Hà Nội đang diễn ra rất chậm, nguồn cung còn hạn chế và chưa có dấu hiệu tăng rõ ràng trong thời gian tới. Một khi vấn đề tín dụng được giải quyết, thị trường sẽ có cơ hội chuyển từ trạng thái chờ đợi sang hành động.
Thành phố Hồ Chí Minh có nhu cầu căn hộ để bán trong 7 tháng đầu năm 2022 giảm 3% so với cùng kỳ năm ngoái. Theo Investtimes.net, hiện có khoảng 10 dự án mới được mở bán tại TP.HCM và các tỉnh lân cận, với tỷ lệ hấp thụ hầu hết không quá 50% nguồn hàng. Về giá bán, trong 7 tháng đầu năm nay, giá ở tất cả các phân khúc nhà ở tại TP.HCM đều tăng so với cùng kỳ năm 2021, trong đó phân khúc bình dân tăng cao nhất (8%). theo phân khúc trung cấp, trung cấp (5%) và cao cấp (4%) qua đó.
Theo báo cáo mới đây của DKRA Việt Nam, tổng nhu cầu đất nền tại Tp.HCM và các khu vực lân cận đạt 48% trong tháng 7, giảm đáng kể so với tháng trước, đặc biệt trong tháng 6 giảm 6% so với tháng trước. Nguyên nhân, theo các chuyên gia DKRA, là do Ngân hàng Nhà nước (NHNN) chưa có động thái nới lỏng tín dụng, và những thông tin thay đổi, bổ sung luật nhà nước để khiến nhà đầu tư cảnh giác và cảnh giác hơn cũng đang diễn ra trên thị trường.
Thị trường liệu sẽ phục hồi?
Tiến sĩ Cấn Văn Lực, thành viên Ủy ban Tư vấn chính sách tài khóa tiền tệ quốc gia, cho biết thị trường bất động sản đang trong giai đoạn điều chỉnh và sàng lọc. Thị trường sẽ phục hồi ở một số phân khúc, chẳng hạn như khu dân cư và khu công nghiệp, và sẽ phục hồi đáng kể từ quý 4 năm nay. Nhưng thị trường vẫn đang chờ đợi, và dòng tiền thông minh sẽ chuyển hướng các kênh đầu tư.
Theo Tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa, thành viên Ủy ban Tư vấn chính sách tiền tệ quốc gia, thị trường bất động sản Việt Nam hiện đang trong tình trạng “chân không, trời dưới đất”. Hầu hết các giao dịch bất động sản trong hai năm qua là giao dịch của nhà đầu tư, với rất ít giao dịch mua tồn tại. Chỉ có 0,26 ngôi nhà được mua trên 1.000. Thị trường bất động sản hiện nay là sân chơi cho các nhà phát triển dự án và các nhà đầu tư thứ cấp.
Các chuyên gia cho rằng giá nhà sẽ giảm khoảng 30% trong thời gian tới, nhưng sẽ không phục hồi sau sự sụp đổ của thị trường. Giá bất động sản giảm 60-70% trong năm 2008. Chúng ta có nền kinh tế vĩ mô ổn định, lạm phát thấp, tăng trưởng kinh tế cao và lãi suất tăng thấp. Điều này cho thấy khả năng phục hồi trong tương lai là rất cao.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VAR), dự báo thị trường bất động sản đang trong giai đoạn tái cân bằng. Giá bất động sản dự kiến sẽ chịu áp lực tăng trong sáu tháng qua do chi phí gia tăng như lạm phát, nhu cầu nhà ở tăng và sự thiếu hụt nguồn cung tiếp tục đẩy chi phí cao hơn. Thanh khoản kém hơn và dòng tiền ít hơn một chút. Các nhà đầu tư cũng có xu hướng phá vỡ dòng tiền và trở nên thận trọng hơn.
Nếu chúng không được loại bỏ, thị trường bất động sản có thể đóng băng trong một thời gian dài, làm gián đoạn hoạt động kinh doanh. Do đó, cần có các chính sách hỗ trợ để đảm bảo rằng quá trình tái cân bằng thị trường diễn ra một cách ‘nhẹ nhàng hơn’.
Liệu thị trường bất động sản Việt Nam có nguy cơ rơi vào khủng hoảng bất động sản như của Trung Quốc hay không, rằng Việt Nam cũng giống như Trung Quốc hàng chục năm trước nói đang trải qua tốc độ đô thị hóa nhanh như nhau. Tuy nhiên, chừng nào Chính phủ nước ta tiếp tục thực hiện các biện pháp ngăn chặn sự bất ổn của thị trường, thì nguy cơ bong bóng bất động sản cấp Trung Quốc xảy ra ở Việt Nam là khá hạn chế.
Động lực cơ bản của thị trường bất động sản Trung Quốc và Việt Nam rất khác nhau. Trước khi chính sách “ba lằn ranh đỏ” được công bố vào năm 2020, Trung Quốc đã cho phép các nhà phát triển vay quá nhiều. Kết quả là, các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc đã huy động được rất nhiều tiền, vay nhiều tiền hơn mức cần thiết cho dự án này để tài trợ cho các dự án khác. Nhu cầu luôn vượt cung vào thời điểm đó, vì vậy họ tự tin có thể trả hết nợ.
Ngược lại, Việt Nam có một cách tiếp cận khác. Các ngân hàng Việt Nam có hạn mức tín dụng riêng. Đó là, người vay cá nhân 15% của quỹ và nhóm tín dụng 25% của quỹ. Ngoài ra, vốn của nhà đầu tư phải chiếm ít nhất 20% tổng vốn đầu tư vào các dự án bất động sản có diện tích sử dụng dưới 20 ha. Nếu dự án bất động sản sử dụng trên 20 ha đất, hạn mức này sẽ giảm xuống tối thiểu 15%.
Việt Nam đang thắt chặt tín dụng để chuyển hướng vốn tín dụng sang lĩnh vực sản xuất kinh doanh. Đồng thời, nó kiểm soát dòng vốn cho vay đối với các lĩnh vực rủi ro hơn như bất động sản và chứng khoán. Ngoài ra, ngay cả các ngân hàng lớn cũng đang tiến gần đến hạn mức cho vay thương mại, khiến các công ty bất động sản khó tiếp tục huy động vốn.
Quý nhà đầu tư có thể tham khảo hình thức hợp tác đầu tư trong bất động sản thông qua liên hệ dưới đây:
Hotline: 0945031254 (Chuyên viên tư vấn)
