Qua bài viết Xác định thị trường bất động sản ở kỳ trước, hi vọng các nhà đầu tư đã hình dung rõ hơn 4 yếu tố giúp xác định và cách để đón đầu những cơ hội của thị trường. Trong kỳ này, investtimes.net sẽ giới thiệu đến nhà đầu tư các phương pháp định giá trong bất động sản, giúp ra quyết định đầu tư chuẩn xác hơn.
1. Phương pháp Thẩm định giá qua vị trí
Vị trí của bất động sản thường được ưu tiên lên hàng đầu trong đầu tư. Nhà đầu tư cần xác định dự án, sản phẩm đó nằm tại vị trí địa lý nào, quận huyện nào. Nó có gần mặt đường, đường quốc lộ hay trong hẻm, hẻm là hẻm chính hay hẻm phụ. Vì thông thường, các căn nhà có mặt tiền thường mang lại giá trị kinh doanh cao, đi lại thuận tiện và phục vụ được nhu cầu đa dạng của các nhà đầu tư.
2. Phương pháp Thẩm định giá qua bảng giá đất địa phương
Sau khi xác định được vị trí nhà đất, nhà đầu tư cần dành ra thời gian để tham khảo bảng giá đất mới nhất do cơ quan tỉnh hay thành phố ban hành. Bên cạnh đó, nhà đầu tư cũng nên tham khảo giá thị trường nhà đất dựa vào thông tin từ ngân hàng, các công ty bất động sản, các website uy tín…
Ngoài ra, hiện nay, các kênh thông tin rao vặt về nhà đất khá phổ biến trên các phương tiện truyền thông. Chỉ với một cú nhấp chuột hoặc một cuộc điện thoại, nhà đầu tư đã có thể tra khảo thông tin về giá nhà, giá đất trong khu vực và các địa bàn lân cận.
Thông thường, so với giá đất Nhà nước quy định, giá trị đất mặt tiền của một cung đường sẽ gấp khoảng trên dưới 4 lần.
Phương pháp định giá này thực hiện theo nguyên tắc: Giá đất hiện hành cao gấp 3 – 4 lần so với Bảng giá đất quy định của Thành phố Hồ Chí Minh (công bố năm 2015 và điều chỉnh 5 năm một lần). Các chuyên gia bất động sản ước tính, hệ số từ 3,8 đến 4,5 là mức độ vênh trung bình có thể chấp nhận được. Trên thực tế, gần 80% các thương vụ bất động sản thành công đều chấp nhận khoảng cách này.
Cơn sốt đất đã kéo theo sự tăng ảo giá đất tại nhiều tuyến đường gấp 10-16 lần bảng giá đất. Độ chênh này khó có thể được thị trường chấp nhận và chưa từng có trong lịch sử giao dịch bất động sản. Giá đất có thể tăng 6-8 lần tại những khu vực được cải tạo hạ tầng hoặc có điểm nhấn tiện ích công cộng.
3. Phương pháp Thẩm định giá thông qua tình trạng nhà
Ngoài yếu tố vị trí, một trong những điều quan trọng khi tự thẩm định giá nhà đất là nhà đầu tư phải biết cách phân loại bất động sản. Hãy xác định loại hình bất động sản của bạn. Sản phẩm là loại nhà cấp 4, cấp 3, cấp 2, cấp 1 hay nhà biệt thự, căn hộ cao cấp… Bên cạnh đó, khi đánh giá tình trạng nhà đất, nhà đầu tư cũng cần phải tính tuổi thọ nhà đất dựa vào thời điểm xây dựng và sửa chữa nhà để khấu hao giá trị bất động sản.
4. Phương pháp Thẩm định giá qua giá bán của các bất động sản lân cận
Dựa vào các phương tiện thông tin đại chúng hoặc thông tin từ các sàn giao dịch bất động sản, nhà đầu tư có thể dễ dàng tra cứu thông tin giá nhà đất xung quanh khu vực mình ở. Ngoài ra, nhà đầu tư cũng nên tìm hiểu các bất động sản tương tự với bất động sản của mình như diện tích, vị trí, khu vực đã giao dịch để có cơ sở so sánh về giá cả.
Một số nhà đầu tư có kinh nghiệm thường khảo sát bằng cách đóng vai người đi mua nhà. Họ đi khảo giá các căn nhà đang đăng biển rao bán tại khu vực gần với bất động sản của mình để hỏi giá bán.
Ngoài ra, nhà đầu tư cũng có thể tham khảo hàng xóm xung quanh, tổ trưởng tổ khu phố những khu nhà, đất lân cận cũng đang rao bán. Nếu nhà đầu tư đang ở một thị trường mà giá đất đang nóng, họ có thể gia tăng giá rao bán so với thông tin thẩm định giá khoảng 10%. Còn nếu thị trường đang có nguy cơ đóng băng, nhà đầu tư có thể sử dụng những thông tin thẩm định giá như một công cụ để ấn định giá bán bằng chính giá đã khảo sát cộng thêm khoảng 5%.
5. Phương pháp thẩm định giá Nhờ sự hỗ trợ từ môi giới am hiểu khu vực
Một cách định giá đất khác nhà đầu tư có thể tham khảo, đó là dựa trên kinh nghiệm của các môi giới chuyên nghiệp. Một môi giới sành sỏi sẽ cho giúp cung cấp thông tin nhanh chóng, chính xác và hiệu quả nhất về giá đất cùng kỳ hàng năm.
Thực tế hiện nay nhiều người không muốn thuê môi giới trong việc mua bán nhà vì không tin tưởng bên thứ ba. Tuy vậy, không thể phủ nhận rất nhiều giao dịch bất động sản thành công là nhờ môi giới chuyên nghiệp, có tâm.
Việc phải bỏ tiền ra để thuê môi giới không phải vì nó quá khó để tự thực hiện mà đẩy nhanh việc mua bán diễn ra thuận lợi hơn. Bởi hầu hết các nhân viên môi giới thường theo sát được xu hướng thị trường, nắm chắc giá cả, có khả năng đánh giá tài sản, đàm phán tốt và am hiểu thủ tục giấy tờ.
6. Phương pháp thẩm định giá Thông qua ngân hàng
Ngân hàng khá chặt chẽ trong quá trình thẩm định tài sản bất động sản để cho vay. Vì vậy, nếu có sự hỗ trợ từ ngân hàng, nhà đầu tư sẽ an tâm hơn về khu đất mình dự định mua. Tuy nhiên, cách thức này thường mất khá nhiều thời gian, khiến nhà đầu tư có thể vụt mất cơ hội vì chậm đưa ra quyết định. Ngân hàng định giá ở mức an toàn nên giá có thể cao hơn 10-20% trên thực tế.
Bên cạnh đó, nhà đầu tư có thể sử dụng thêm một cách khác là dựa vào kết quả của các đơn vị thẩm định giá chuyên nghiệp miễn phí hoặc trả phí trên cộng đồng mạng.
Thông thường, ngân hàng khi định giá bất động sản thế chấp sẽ tiến hành quy trình 5 bước như sau:
- Bước 1: Tìm kiếm thông tin về các tài sản bất động sản được giao dịch trong thời gian gần nhất, cùng khu vực có thể so sánh được với bất động sản thế chấp cần định giá về mặt diện tích, vị trí, số tầng, tình trạng pháp lý…
- Bước 2: Kiểm tra tài sản có thể so sánh, xây dựng giá trị cho bất động sản thế chấp.
- Bước 3: Chọn một số tài sản có thể so sánh được để so sánh với bất động sản thế chấp mục tiêu (khoảng từ 3 – 5 cái) và tiến hành điều chỉnh.
- Bước 4: Phân tích thị trường, giá bán, sự khác nhau của các bất động sản so sánh so với bất động sản mục tiêu. Rút ra kết luận và tiến hành điều chỉnh.
- Bước 5: Bước này tiến hành ước tính giá trị bất động sản thế chấp trên cơ sở đã điều chỉnh khoa học.
Tổng kết: Tổng hợp thông tin và đưa ra đánh giá cuối cùng
Sau khi đã thu thập được thông tin hữu ích, đã đến lúc nhà đầu tư cần xem xét, tổng hợp so sánh lại toàn bộ thông tin và quy định mức giá hợp lý cho nhà đất của mình. Trong trường hợp nhà đầu tư vẫn còn phân vân trước quyết định thẩm định giá của mình, việc nhờ đến những người có kinh nghiệm hoặc các công ty chuyên thẩm định giá là điều nên làm, tránh tình trạng thẩm định sai giá một cách trầm trọng.
Giá trị của bất động sản được tạo thành từ nhiều yếu tố. Do đó để định giá được chính xác thì chúng ta cần phải có đầy đủ các thông tin như: tình trạng pháp lý, quy hoạch của Nhà nước liên quan đến đến bất động sản… Trước khi tiến hành giao dịch bất động sản, nhà đầu tư cần tham khảo đầy đủ các bước đã nêu trên hoặc tìm đến các đơn vị chuyên thẩm định giá uy tín.
Trên đây, investtimes.net đã gửi đến bạn 6 phương pháp định giá bất động sản dành cho nhà đầu tư. Vậy liệu có nên vay ngân hàng để đầu tư bất động sản hay không? Mời Quý độc giả đón đọc trong bài viết tiếp theo.
>>> Có thể xem thêm:
Bài 1. 8 loại hình đầu tư bất động sản. Ưu nhược điểm chi tiết (P1)
Bài 2. 8 loại hình đầu tư bất động sản. Ưu nhược điểm chi tiết (P2)
Bài 3. 5 cái lợi khi đầu tư bất động sản khiến các nhà đầu tư đổ xô tham gia
Bài 4. 4 yếu tố xác định thị trường bất động sản
Bài 5. Định giá hợp lý trong thị trường bất động sản
Ngoài ra, Quý nhà đầu tư có thể tham khảo hình thức hợp tác đầu tư trong bất động sản thông qua liên hệ dưới đây:
Hotline: 0945031254 (Chuyên viên tư vấn)
